Loi Denormandie 2026 : défiscaliser dans l’immobilier ancien avec des travaux
Vous souhaitez investir dans l’immobilier pour réduire vos impôts, mais le neuf ne correspond pas à votre stratégie ? La loi Denormandie est faite pour vous. Ce dispositif de défiscalisation, reconduit et adapté en 2026, permet de bénéficier d’une réduction d’impôt en investissant dans un logement ancien nécessitant des travaux, à condition que le bien soit situé dans une zone géographique éligible et que les travaux représentent un montant minimum.
Pour les investisseurs montpelliérains, la Denormandie 2026 présente un intérêt particulier. Montpellier, classée en zone B1, fait partie des villes où le dispositif est applicable. Ses quartiers centraux (l’Écusson, Figuerolles, Saint-Roch, Port Marianne) regorgent d’immeubles anciens offrant un fort potentiel de valorisation après rénovation. La ville attire chaque année de nouveaux habitants, étudiants et actifs, garantissant une demande locative soutenue.
Dans ce guide, nous détaillons le fonctionnement de la défiscalisation Denormandie, ses conditions d’éligibilité, les plafonds 2026, et nous vous expliquons pourquoi, malgré les atouts de ce dispositif, le neuf proposé par un promoteur comme COGIM reste une alternative souvent plus avantageuse en termes de sérénité, de garanties et de performance énergétique.
La loi Denormandie en bref : comment ça marche ?
La loi Denormandie a été créée en 2019 pour succéder, sur le segment de l’ancien, au dispositif Pinel. Son objectif est double : encourager la rénovation du parc immobilier ancien français tout en offrant aux investisseurs une opportunité de défiscalisation attractive.
Le principe
Vous achetez un logement ancien dans une commune éligible, vous réalisez des travaux de rénovation d’un montant minimum, et vous vous engagez à le louer nu (non meublé) pendant une durée déterminée. En contrepartie, vous bénéficiez d’une réduction d’impôt sur le revenu calculée sur le prix du bien et le montant des travaux.
Réduction d’impôt selon la durée d’engagement
| Durée d’engagement de location | Réduction d’impôt | Taux annuel |
|---|---|---|
| 6 ans | 12 % du prix + travaux | 2 % / an |
| 9 ans | 18 % du prix + travaux | 2 % / an |
| 12 ans | 21 % du prix + travaux | 1,75 % / an (sur les 3 années supplémentaires) |
Conditions d’éligibilité en 2026
Zones géographiques éligibles
La loi Denormandie s’applique dans les communes couvertes par une convention intercommunale d’opération de revitalisation territoriale (ORT) ou situées dans des zones A, B1 ou B2, sous réserve que la commune soit signataire d’un « contrat de ville ».
Les villes principales éligibles incluent :
- Zone A : Paris, Île-de-France, Côte d’Azur, Genevois français
- Zone B1 : Montpellier, Lyon, Marseille, Toulouse, Bordeaux, Lille, Nantes, Rennes, et les agglomérations de plus de 250 000 habitants
- Zone B2 : Agglomérations de 50 000 à 250 000 habitants, certaines communes littorales ou frontalières
Montpellier est en zone B1, ce qui la rend pleinement éligible au dispositif Denormandie. C’est une excellente nouvelle pour les investisseurs locaux ou regionaux.
Conditions relatives au logement
- Ancien avec travaux : le bien doit nécessiter des travaux représentant au moins 25 % du prix total de l’opération (prix d’acquisition + frais de notaire + travaux).
- Performance énergétique : après travaux, le logement doit atteindre un niveau de performance énergétique minimal, soit une étiquette énergétique inférieure ou égale à 330 kWh/m²/an (soit un classement D ou supérieur sur le DPE).
- Achat direct ou via SCI : l’acquisition peut se faire en nom propre ou via une société civile immobilière (SCI) à l’impôt sur le revenu.
Conditions de location
- Location nue : le logement doit être loué non meublé.
- Résidence principale du locataire : le locataire doit en faire sa résidence principale.
- Plafonds de loyer : les loyers doivent respecter les plafonds fixés par zone.
- Plafonds de ressources du locataire : les revenus du locataire ne doivent pas dépasser un certain seuil.
Plafonds de loyer Denormandie 2026
| Zone | Loyer mensuel maximum par m² (charges non comprises) | Coefficient multiplicateur |
|---|---|---|
| Zone A bis | 18,56 € | 0,7 / 0,75 / 0,8 / 0,85 / 0,9 |
| Zone A | 13,82 € | Idem |
| Zone B1 (Montpellier) | 11,17 € | Idem |
| Zone B2 | 9,07 € | Idem |
Montpellier : un terrain de jeu idéal pour la Denormandie
Montpellier, 8e ville de France avec près de 300 000 habitants et une agglomération qui dépasse les 500 000 âmes, présente des caractéristiques particulièrement favorables à un investissement en Denormandie.
Quartiers anciens à fort potentiel
- L’Écusson : le centre historique de Montpellier, avec ses immeubles haussmanniens et ses hôtels particuliers, offre des biens au charme authentique mais souvent énergivores. Une rénovation Denormandie peut transformer ces appartements en logements performants et très recherchés.
- Figuerolles : quartier en pleine mutation, à deux pas du centre-ville. Les prix au mètre carré y sont encore accessibles, avec un fort potentiel de plus-value.
- Saint-Roch / Gare : en lien direct avec la gare Saint-Roch et le futur quartier TGV, cette zone bénéficie d’une dynamique urbaine exceptionnelle.
- Port Marianne / Richter : bien que davantage tourné vers le neuf, le secteur offre quelques opportunités dans l’ancien proche, avec des loyers élevés liés à la proximité des entreprises et du Lez.
Dynamique démographique et étudiante
Montpellier accueille plus de 60 000 étudiants chaque année et attire de nombreux actifs (secteur tech, santé, recherche). Cette demande locative constante sécurise la rentabilité d’un investissement Denormandie, à condition de cibler les bons quartiers et les bons segments de locataires.
Simulation chiffrée : investissement Denormandie à Montpellier
| Élément | Montant |
|---|---|
| Prix d’acquisition du bien ancien (quartier Figuerolles) | 150 000 € |
| Frais de notaire (environ 8 %) | 12 000 € |
| Travaux de rénovation (minimum 25 % de l’opération) | 45 000 € |
| Coût total de l’opération | 207 000 € |
| Réduction d’impôt (18 % sur 9 ans, engagement 9 ans) | 37 260 € |
| Réduction d’impôt annuelle | 4 140 € / an |
| Loyer mensuel estimé (45 m², 11,17 €/m²) | 503 € / mois |
| Rendement locatif brut estimé (sur prix + travaux) | 2,9 % |
Travaux éligibles : ce que vous pouvez faire
Les travaux pris en compte pour le calcul de la réduction d’impôt Denormandie doivent correspondre à au moins 25 % du coût total de l’opération. Voici les catégories de travaux éligibles :
| Type de travaux | Exemples | Prise en charge |
|---|---|---|
| Rénovation de l’isolation | Isolation thermique des murs, combles, fenêtres | 100 % éligible |
| Remplacement de la chaudière | Pompe à chaleur, chaudière haute performance | 100 % éligible |
| Réfection des systèmes de chauffage | Installation d’un chauffage basse température | 100 % éligible |
| Travaux de rénovation intérieure | Plomberie, électricité, cloisonnement, sols | Éligible (partie du montant total) |
| Amélioration de l’étanchéité | Toiture, façade, menuiseries extérieures | 100 % éligible |
| Installation de systèmes verts | Panneaux solaires thermiques, récupération d’eau | 100 % éligible |
Les travaux doivent être réalisés par des professionnels et facturés. Les travaux réalisés par vos propres moyens (auto-construction) ne sont pas pris en compte.
Denormandie vs Neuf : pourquoi le neuf COGIM peut être plus avantageux
La loi Denormandie présente des atouts indéniables : accès à l’ancien souvent moins cher au mètre carré, possibilité de personnaliser la rénovation, choix d’emplacement dans des quartiers centraux. Mais elle comporte aussi des risques que le neuf permet d’éviter.
| Critère | Loi Denormandie (ancien + travaux) | Neuf (Pinel / Pinel +) |
|---|---|---|
| Réduction d’impôt maximale | 21 % sur 12 ans | 21 % sur 12 ans (Pinel) + surtaxe Pinel + |
| Risque travaux | Élevé (dépassements, imprévus, délais) | Nul (garantie constructeur, livraison clé en main) |
| Performance énergétique | Dépend de la qualité des travaux | Conforme RE2020, garantie BBC |
| Garantie | Aucune (sauf garantie décennale artisanale) | Garantie décennale, Dommages-Ouvrage, VEFA |
| Charges de copropriété | Souvent élevées (bâtiments anciens) | Maîtrisées (bâtiments récents, réglementation) |
| Travaux imprévus | Forts (plomb, amiante, électrique non aux normes) | Aucun |
| Temps de mise en location | 3 à 12 mois (durée des travaux) | Immédiat après livraison |
| Personalisation | Libre choix des matériaux | Global Color Concept® chez COGIM |
Si vous êtes séduit par l’idée d’investir à Montpellier mais que vous souhaitez éviter les aléas de l’ancien, les programmes neufs de COGIM constituent une alternative solide. Le promoteur familial propose des résidences conformes aux dernières normes environnementales, avec des finitions personnalisables et un accompagnement de la réservation à la remise des clés.
Les programmes neufs COGIM à Montpellier
- JAYA : Résidence d’exception dans le quartier de la Cité Créative, à deux pas du parc Montcalm. Des appartements du studio au T4, avec terrasses et loggias, finitions personnalisables via le Global Color Concept®. Idéal pour investisseurs et primo-accédants.
- KEROS : Programme neuf à Lattes, à proximité immédiate de Montpellier. Des logements lumineux dans un cadre de vie calme et verdoyant, à quelques minutes du centre-ville.
FAQ : vos questions sur la loi Denormandie
Puis-je investir en Denormandie si j’ai déjà un Pinel en cours ?
Oui, les deux dispositifs sont cumulables, dans la limite des plafonds propres à chacun. La loi Denormandie dispose de son propre plafond d’investissement de 300 000 € par an. Vous pouvez donc simultanément bénéficier d’un Pinel sur un programme neuf et d’une Denormandie sur un bien ancien avec travaux.
Quels sont les plafonds de ressources des locataires en Denormandie ?
Les plafonds de ressources dépendent de la composition du foyer du locataire et de la zone géographique. À titre indicatif, pour un locataire célibataire en zone B1 (Montpellier), le plafond de revenu annuel est d’environ 34 800 € pour 2026. Ce plafond augmente avec le nombre de personnes composant le foyer.
La Denormandie est-elle reconduite en 2026 ?
Le dispositif Denormandie est reconduit dans le cadre de la loi de finances pour 2026, avec les mêmes principes. Les communes éligibles et les plafonds sont mis à jour annuellement. Nous vous recommandons de vérifier la liste actualisée des communes éligibles sur le site du ministère de la Transition écologique.
Est-ce que je peux faire les travaux moi-même pour la Denormandie ?
Non. Les travaux doivent être réalisés par des professionnels du bâtiment et faire l’objet de factures. Les travaux d’auto-construction ne sont pas éligibles au dispositif. Cette exigence vise à garantir la qualité des rénovations et la sécurité des occupants.
Neuf ou ancien : quel est le meilleur choix pour investir à Montpellier ?
Le choix dépend de votre profil, de votre budget et de votre appétence pour le risque. L’ancien offre un prix d’entrée plus faible et un potentiel de plus-value, mais comporte des risques de travaux imprévus et des charges souvent plus élevées. Le neuf, comme les programmes JAYA ou KEROS, offre des garanties solides (décennale, dommages-ouvrage), une performance énergétique optimale et des charges maîtrisées. Pour un investissement en toute sérénité, le neuf reste la solution la plus sécurisante.
Conclusion : Denormandie ou neuf, choisissez la sérénité avec COGIM
La loi Denormandie 2026 est une excellente opportunité pour les investisseurs souhaitant se lancer dans l’ancien avec travaux tout en bénéficiant d’une réduction d’impôt substantielle. Montpellier, en zone B1, offre un terrain de jeu particulièrement attractif avec ses quartiers centraux en pleine revitalisation.
Toutefois, si la promesse de l’ancien est séduisante sur le papier, la réalité des chantiers de rénovation peut réserver des surprises : coûts imprévus, délais non respectés, performance énergétique décevante. C’est pourquoi de plus en plus d’investisseurs se tournent vers le neuf, qui offre des garanties juridiques et techniques bien supérieures.
COGIM, promoteur familial montpelliérain depuis 20 ans, propose des programmes neufs qui allient qualité de construction, personnalisation (Global Color Concept®) et performance énergétique. Un investissement en toute confiance, sans les aléas de l’ancien.
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